Garantía por defectos constructivos

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En relación a los daños resarcibles y la responsabilidad en la construcción de un edificio en mi país, me consultaron si en el caso que el primer propietario de la vivienda conociera el vicio o el defecto de construcción y así estuviera incluso documentado, eso significaba que los responsables de los daños se liberaban también respecto del resto de futuros propietarios de la vivienda. En España, la cuestión de la responsabilidad en la construcción se recoge en la Ley 38/1999[1], LOE[2]. Según nos dice el legislador en el Preámbulo, el objetivo prioritario de esta normativa es “regular el proceso de la edificación actualizando y completando la configuración legal de los agentes que intervienen en el mismo, fijando sus obligaciones para así establecer las responsabilidades y cubrir las garantías a los usuarios, en base a una definición de los requisitos básicos que deben satisfacer los edificios.

La responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación se recoge en el capítulo IV, Responsabilidades y garantías. El art. 17. 1 regula que “sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división”, de una relación de tasados daños materiales ocasionados en el edificio, que se especifican en el mismo artículo, desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas. Igualmente, “las acciones para exigir la responsabilidad, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual” (art. 18.1).

De lo anterior reflexiono que, aunque el primer propietario haya liberado a los responsables del daño, esta liberación no afecta a los segundos y terceros propietarios, puesto que la garantía que se legisla en la LOE no se constituye sólo para el primer propietario, sino que se extiende al resto de “propietarios y los terceros adquirentes”. Esa garantía (10 años defectos de estructura, tres años daños en la habitabilidad y un año por defectos de terminación y acabado) es, eso, una caución durante el periodo estipulado. Finalmente, tal y como se establece en al apartado 9 del artículo 17, esas responsabilidades “se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa (Fuente de la imagen: mvc archivo propio).

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[1] Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

[2] Si quieres acceder al documento clickea AQUÍ. Sitio visitado el 09/09/2017.