lunes, 1 de diciembre de 2014

Orgullosa de su administrador de fincas

No hace mucho leí en el Diario SUR un artículo de mi respetado profesor de Matemáticas en la Escuela de Estudios Empresariales (actualmente Comercio y Gestión) de Málaga (España), Francisco Cantalejo García, sobre la profesión de administrador de fincas (en la actualidad, administrador inmobiliario), "El administrador de fincas: una profesión con grandes oportunidades", donde comentaba los pormenores de la graduación en estudios inmobiliarios de la Universidad de Málaga (UMA). Te comento lo anterior porque hace unas semanas les trasladé a Paco y Antonio que llegaba tarde a una cita con ellos debido a la clase de Derechos Reales de la Universidad Internacional de la Rioja (UNIR), que versó sobre la propiedad Horizontal, comentario suficiente para que me emplazaran a una reunión de su comunidad de vecinos donde se iban a tratar cuestiones de ascensores y locales de negocio, con la excusa de la oportunidad de aprender (cara dura que tienen, je je). Ayer les acompañé. Ahora que no me escuchan, te diré que me vino muy bien esas horas invertidas. Como no puedo trasladarte nada de lo tratado en la reunión, sí me voy a aprovechar de la actividad puntuable que preparé para la asignatura. Trata de la lectura de dos sentencias del Tribunal Supremo español, la STS 989/2014[1] y la STS 232/2014[2].

STS de 5 de marzo de 2014 

Supuesto de hecho.- Ante la solicitud de COMEDOR A.M.A.G., S.L. a la Comunidad de Propietarios Urbanización-Apartamentos EDIFICIO000 (punto 7º del Orden del Día de la Junta de Propietarios de 14/07/2007), de designar conjuntamente con la Comunidad un acceso público desde la calle a su local de negocio, se demanda el acuerdo adoptado por la Comunidad, donde no se logra unanimidad para designar un acceso por zona común de la comunidad al local de negocio propiedad de COMEDOR A.M.A.G., S.L. e instituir una servidumbre de paso. 

Argumentos del TS.- Para la Sala queda claro que en el acuerdo de Comunidad de 2 de mayo de 2004 se decidió cerrar la verja, pero abrir una puerta junto a la de vehículos, y cuando en Junta de 14 de julio de 2007 se solicitó que se le clarificase por dónde podía acceder el público desde la calle a su local, se resolvió: "no hay unanimidad para designar un acceso por zona común a dicho local de negocio". Por tanto, procede aplicar lo recogido en el art. 18 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (impugnación de acuerdos) en relación con el art. 6.3 (actos contrarios) y 7.2 (no amparo del abuso del derecho o el uso antisocial del mismo) del Código Civil. A más abundamiento, existe doctrina jurisprudencial establecida, entre otras, en la sentencia de 16 de julio de 2009 -RC nº 2204/2004- (respeto de los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio), junto a la sentencia de 1 de febrero de 2006 - RC n.º 1820/2000 (límites de orden moral, teológico y social). 

El TS coincide con la sentencia del Juzgado, no existiendo incongruencia extra petita ya que existe incongruencia "ultra petita" -exceso de lo pedido- cuando se concede más de lo solicitado por la parte litigante (STS de 23 de junio de 2004, RC nº 1803/1998 , 17 de septiembre de 2008, RC nº 4002/2001), constando acreditado que la parte demandante ofreció otra alternativa a la parte demandada, para el caso de que la comunidad la considerase menos perjudicial, recogiéndose en la sentencia la opción a elección de la parte demandada, al entenderse que si el actor podía pedir lo más, también podía solicitar una solución menos gravosa para la parte demandada. 

STS de 10 de febrero de 2014 

Supuesto de hecho.- La Comunidad de propietarios de la CALLE000 entiende que el comunero Don Bruno, propietario de un local de negocio que no hace uso del ascensor de la comunidad, debe contribuir a los gastos de sustitución de los ascensores de la comunidad. Don Bruno estima que se han infringido los artículos 3 (régimen de propiedad), 5 (descripción del inmueble, cuotas de participación…), 9.1 e (contribución a los gastos generales), 9.2 (definición de gastos generales), 17 (reglas de los acuerdos de la Junta) y 18 (impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios) de la Ley de Propiedad Horizontal y artículo 396 (propiedad separada y derecho de copropiedad de los pisos y locales de un edificio susceptibles de aprovechamiento independiente) del Código Civil. 

Argumentos del TS.- Jurisprudencia: SSTS 7 de julio 2011 y 18 de noviembre 2009, donde se establece que las exoneraciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios, para la conservación y funcionamiento, como los extraordinarios para reforma y sustitución. STS de 6 de mayo 2013, en relación a los gastos originados por el servicio de ascensor, a favor de aquellos copropietarios que, por la ubicación de sus inmuebles, no pueden utilizarlo. La sentencia de esta Sala de 7 de junio de 2011 (RC 2117/2007), en relación a las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios. 

Asimismo, lo anterior es compatible con la STS de 20 de octubre de 2010, RC núm. 2218/2006, entre otras, que establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que aquí de lo que se trata es de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria. 

Orgullosa de su administrador de fincas 

Aquí termina la circunscripción de las dos sentencias. Evidentemente, podía haber concretado más aspectos, como qué se pide, fallos, qué dice el TS sobre el abuso del derecho, la convalidación de acuerdos, caducidad, derechos adquiridos, demandante, demandado, nulidad del acuerdo, etc. Pero entonces hubiera excedido la extensión de dos páginas a letra Georgia, tamaño 11, e interlineado 1,5, que es lo máximo que me dejan para elaborar el trabajo (y tampoco tiene sentido copiar literalmente los párrafos). No obstante, si consigues incorporar todos esos puntos en setecientas palabras aproximadamente, ruego me envíes el texto porque gustosamente lo leeré para aprender más en cuestión de redacción y estilo. Finalmente, este post se lo dedico a mi extinta madre, que estaba muy "orgullosa de que su Manolo fuera administrador de fincas", una profesión tradicional en su época. El resto de los siempre relativos títulos reglados no existían para ella (¡Ay! Amor de madre). ¡Te quiero, mamá! Por lo demás, que esta primera semana de diciembre que hoy comienza te sea beneficiosa en lo laboral, institucional, empresarial o profesional (Fuente de la imagen: sxc y elaboración propia).

No hay comentarios :

Publicar un comentario

Hola. Gracias por la visita. Saludos. Manuel